5月7日，第一财经记者报道，昆山住建局对两个打折力度过大的项目进行处罚的文件在业内流传，其中一个项目隶属于万科。从代理了上述项目的中介处了解到，“五一”期间，该项目曾拿出3栋楼进行促销，房源优惠力度约30万元，折扣力度在8折左右。在昆山当地住建部门出手干预后，此前的折扣已收回，目前优惠仅在3-5万元。

点评如下：

1、为何要被叫停？

(资料图片)

原则上，该行为违反了新房预售价格审批后，价格调整幅度上下不超过15%的规定。但背后，可能的原因是：或许“万科降价”的预期引导效应太大，龙头的行为引起住建部门的担忧。过去，万科降价往往被视为龙头不看好市场的信号，比如2008年，再比如2014年。

于是，担心万科降价被过度解读，引致市场预期悲观，导致房价进一步下跌的预期。

另外，还有可能是友商或前期购房者告发。因为，一旦万科降价，周边开发商的营销策略自主性不足，自然会跟着降价，于是就向有关部门反映。同时，此盘第一期开盘在2017年10月，彼时处于房价高点。大幅度降价后，前期业主或许会认为自己的房子会贬值，也会联合状告。

当然，万科促销的阵仗太大了，也是触发因素。

2、地方再担心什么？

对于地方政府来讲，还是抱着市场会“买涨不买跌”的新态，即只要价格上涨，市场信心就会回来，否则市场是无法得到稳定的。今年一季度的小阳春之后，4月份以来，商品房市场开始回落，百城4月份下滑25%。各地都希望楼市能接着一季度的小阳春，保持持续回升的态势。

而实现这一愿望，自然就是希望全市场能形成价格上涨的一致预期。偏偏在此时，龙头万科降价了。

所以，就会依据预售价格审批的相关规则，对万科等开发商进行处罚，关闭项目网签，待整改结束后予以开通。以此，给市场传达一种信号，不允许价格如此幅度的下跌，价格也不会如此幅度的下跌。

3、市场的真相

其实，开发商大幅度降价已在进行中。当下，内地三四线城市，一二线城市是外围偏远区域，新房价格相比2021年上半年，下降在20%-30%的案例非常多。担心被告发或前期业主维权，往往通过给中介佣金或渠道费的形式，以精装取代毛坯（价格调整不大），送车位等形式来实现。

事实上，2022年，地方政府为了促进销售，为了解决保交楼，回笼税款或土地出让金等多方考虑，也不得不默认开发商的行为。但对于心气高，认为本地楼市必须要稳定或回升的地方政府，比如苏州，自然不会纵容这种行为，特别是这种赤裸裸的降价促销。

4、房价难道只能涨不能降吗？

房价上涨时，地方也会控制，特别是当涨幅超过15%。但是，由于房价上涨时，包括前期业主、友商、开发商、地方政府，都是得利者，自然主动控制的积极性不足。除非来自上级的压力。

5、万科重启降价是否会成为新一轮打折降价的开端？

不能这样说，这只是个案，不是所有城市公司旗下的项目都大尺度促销。从开发商的角度看，它要半年业绩，需要换仓、需要腾挪，这些都可能的原因。

但是，如果二季度市场下行超预期，4月份销售回落继续延续，有可能出现新一轮的降价促销，将此前取消或收回的折扣，再次祭出。

6、楼市目前真实情况如何，是在降温还是升温？

二季度开始的楼市，整体上在降温。

一方面，小阳春之后的4月份，往往是淡季；另一方面，前期积压的需求释放完毕后，存在一个短暂的空档期，关键看后续的政策扶持，需求的刺激等，预计这一趋势会延续到三季度开始。

但更需要注意的是，即便相比一季度下行，但基于去年低基数的效应，以及各地积极出台扶持政策，包括一线城市也开始松绑政策，比如深圳退出二手房参考价，多胎购房家庭提高公积金扶持，广州做一手房带押过户，南沙松绑限购，北京房山区推出一区一策等，都会助推楼市交易相对稳定，至少比去年要好。

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