短短半年，巫家坝已有3个商业地申请调规！

最近，首创巫家坝商业总部地块，因营销诉求更改，开发方正在申请调整规划。

(相关资料图)

在商业难卖的大背景下，今年巫家坝已开始逐步优化土地，将部分商业地改为住宅或配套用地。

都有哪些，一起来看看！

市场营销诉求变更

首创巫家坝总部地块申请调规

最近，有网友咨询巫家坝首创首金商务中心建设进展。

该网友表示，自己是巫家坝首创未来之城的业主，小区已于今年已交房。

不过，小区的商务配套首金商务中心、天阅宸轩商务中心早在2020年8月就过规，如今3年过去，仍没有动工痕迹。

首金商务中心效果图 图源：昆明规划局

6月16日，官渡区住建局回复称，经向开发企业项目相关负责人了解，项目8号商业地块（天阅宸轩商务中心）已建成。

但因近年房地产市场下行，销售受阻，目前该地块商业体由开发企业自行使用。

另外，10号商业地块（首金商务中心）因市场营销诉求更改，目前企业正在申请调规。

根据规划，首金商务中心面积约21.47亩，拟建2栋高层办公楼、底商和1栋27层住宅，原计划建成首创集团东南亚区域总部。

目前，昆明规划局尚未披露首金商务中心规划要如何调整，但在商业过剩的大背景下，大概率是增住宅，减商业，不排除全部改为住宅用地的可能。

对于此次申请调规，有粉丝调侃，首创东南亚总部可能悬了。

图源：地方留言板

增住宅和配套

已有多个商业地块改规划

事实上，今年巫家坝已有多个商业地块完成规划调整。

先是今年2月，巫家坝2个地块共59亩商住混合用地，将土地性质调整为纯住宅。

巫家坝商改住地块 图源：昆明规划局

该地块位于巫家坝核心区，临近地铁1号线巫家坝站，旁边便是绿地东南亚中心（规划中）和龙湖时代金融中心，位置优越。

不仅如此，此次调规还对这2宗用地的指标做了调整。

容积率从4.5降至3.1，建筑密度从40%降至22%，建筑限高从120米调为80米，绿地率从25%提高至40%。

规划调整后，这2宗地摆上货架挂牌出让，最终被央企东航集团旗下昆明云睿投资有限公司拍下，成交价约8.02亿元，楼面价6629元/平方米。

紧接着在今年4月，巫家坝中央公园5标段的67亩公园用地，以及未出售的36亩商业用地，合并调整为图书展览用地。

根据宣传，调规后的地块将建设云南省新图书馆，属于巫家坝重磅配套。

巫家坝实景 (昆明楼市一线去年摄）

多个总部项目停滞

巫家坝优化土地结构

为何巫家坝多个商业地块，要申请调整规划呢？

究其原因，主要是因为巫家坝商业长期供大于求，去化难。

巫家坝定位为总部金融中心，规划有超高建筑群，几乎所有项目都配建有体量不小的商办产品。

因商业办公楼集中，巫家坝整体商业库存庞大，去化存在一定难度。

根据锐理数据，目前巫家坝已获预售，且尚未卖出的商业存量面积约22万平。

虽然存量规模不算大，但巫家坝后续还有多个在建未拿证，以及规划的商业地块，规模庞大。

巫家坝整体规划 图源：昆明规划局

供求比例的持续失衡，导致巫家坝商办类产品不得不降价走量，以低价来抢夺客户，价格也屡创新低。

比如，原本卖1.1万/平左右的金茂广场loft公寓，在2021年时降价至6000元/平起。

今年618期间，巫家坝还有项目买住宅，就送隔壁1套面积约82平的公寓。要知道，这个项目的公寓此前单价也在万元以上。

可以说，在巫家坝的商业开发上，开发商们基本是没有挣到钱。

图源：朋友圈

甚至，还有项目的总部大楼一直搁置，迟迟未建成。

前文提到的首创总部地块，开发商要申请调规。景成总部地块闲置多年，土地将被官渡区收回。

此外，世茂巫家坝总南亚总部项目（璀璨栖悦商务中心）规划有1栋150米的超高层、1栋高层公寓，将打造为世茂东南亚总部中心。

去年6月27日，官渡区住建局表示，璀璨栖悦商务中心销售情况不好，开发商决定对项目暂缓施工，待房地产市场回暖后再复工。

算下来，巫家已有景成总部、首创总部、世茂总部等至少3个项目处于停滞状态。

图源：地方留言板

事实上，商业地产供给量过大，导致商办市场长期供过于求，已是昆明长久以来的痛点。

根据锐理数据，截至今年5月，昆明商业（商办类）存量面积约722万平，而近一年销量才91万平。

也就是说，在不新增预售的情况下，昆明的商办类产品全部卖完，需要近8年时间。

图源：昆明锐理

不过，早在前几年，昆明就在供应端开始减少商业的入市，大面积砍商业增住宅和配套。

如今，巫家坝也开始优化用地结构，将部分商业改为居住用地。

此举不仅能降低商办用地的供给，还能加大居住用地供给，本质上也是在解决片区商业难题。

巫家坝规划效果图 图源：昆明城投

不过，如大家都申请商业调规，那巫家坝的金融中心还能不能建成呢？

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来源：昆明楼市一线

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